Estremi:
Cassazione civile, 13/09/2018, (ud. 07/03/2018, dep.13/09/2018),  n. 22363
  • Intestazione

                        LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE                   
                           SEZIONE SECONDA CIVILE                        
                  Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:              
    Dott. MANNA          Felice                       -  Presidente   -  
    Dott. COSENTINO      Antonello                    -  Consigliere  -  
    Dott. PICARONI       Elisa                   -  rel. Consigliere  -  
    Dott. DONGIACOMO     Giuseppe                     -  Consigliere  -  
    Dott. BESSO MARCHEIS Chiara                       -  Consigliere  -  
    ha pronunciato la seguente:                                          
                         SENTENZA                                        
    sul ricorso 29696/2014 proposto da: 
             C.A., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA PAOLA 
    FALCONIERI, 100, presso lo studio dell'avvocato PAOLA FIECCHI, 
    rappresentato e difeso dagli avvocati CARLO ATZORI, SANDRO PISEDDU; 
    - ricorrente - 
    contro 
             M.A. e per esso l'erede           M.J., rappresentata e 
    difesa dall'avvocato          MA.LU.;             M.M.G.,          
    M.S.,           M.J. quali eredi di          M.A., rappresentati e 
    difesi dall'avvocato MARCIALIS LUIGI; 
    - ricorrenti successivi incidentali - 
    e contro 
    STUDIO MONTE URPINU SRL IN LIQUIDAZIONE; 
    - intimato - 
    avverso la sentenza n. 330/2014 della CORTE D'APPELLO di CAGLIARI, 
    depositata il 21/05/2014; 
    udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 
    07/03/2018 dal Consigliere Dott. ELISA PICARONI; 
    udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. 
    CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso 
    principale, e di tutti i gravami; 
    udito l'Avvocato MARCIALIS Luigi, difensore dei resistenti che ha 
    chiesto l'accoglimento delle difese depositate. 
                     

  • Fatto

    FATTI DI CAUSA

    1. La Corte d'appello di Cagliari, con sentenza depositata in data 21 maggio 2014, ha accolto l'appello principale proposto da M.A. avverso la sentenza del Tribunale di Cagliari n. 2093 del 2010, e nei confronti C.A., Studio Monte Urpino s.r.l. affiliato Tecnocasa, C.G. e C.S..

    1.1. Il giudizio di primo grado era stato introdotto da M.A., promissario acquirente dell'immobile sito in (OMISSIS), per l'accertamento della legittimità del recesso esercitato a seguito dell'inadempimento del promittente venditore C. all'obbligazione di trasferire, insieme all'immobile, la disponibilità di due posti auto come pertinenze ovvero beni condominiali. I convenuti C. e Studio Monte Urpino resistettero sull'assunto che era pacifico tra le parti che i posti auto, collocati in un'area scoperta adibita a parcheggio condominiale, potevano soltanto essere assegnati in uso ai condomini sulla base del regolamento condominiale. Il promittente venditore propose domanda riconvenzionale di risoluzione del preliminare per l'inadempimento della controparte, con diritto al trattenimento della caparra.

    1.2. Il Tribunale rigettò la domanda dell'attore e accolse la riconvenzionale limitatamente alla pronuncia risolutoria.

    2. La Corte d'appello, adita in via principale da M.A. e incidentale da C.A., ha riformato la decisione ritenendo legittimo il recesso del promissario acquirente, ed ha condannato il promittente venditore C. a versare il doppio della caparra ricevuta, con interessi legali e rivalutazione monetaria. La stessa Corte ha rigettato le domande proposte da M.A. nei confronti di C.G. e S. e della società di mediazione Studio Monte Urpino s.r.l..

    3. Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso C.A., sulla base di sette motivi. M.J. A., in qualità di erede di M.A., resiste con controricorso nel quale eccepisce l'inammissibilità del ricorso, e propone ricorso incidentale relativamente ai capi di sentenza che riguardano il rigetto della domanda formulata nei confronti di Studio Monte Urpino srl, sulla base di tre motivi. Hanno proposto ulteriore autonomo ricorso M.M.G., M.S. e M.J. A. nei confronti di Studio Monte Urpino srl, sulla base di tre motivi. C.A. e M.J. A. hanno depositato memorie in prossimità dell'udienza. Monte Urpinu srl è rimasta intimata.

  • Diritto

    RAGIONI DELLA DECISIONE

    1. Preliminarmente deve essere esaminata l'eccezione di inammissibilità del ricorso principale formulata dalla ricorrente incidentale, basata sul rilievo che il ricorso è stato notificato ad M.A. nel domicilio eletto presso il difensore, in epoca successiva al decesso del medesimo sig. M., anzichè agli eredi.

    L'eccezione è infondata. Come riconosciuto dalla ricorrente incidentale nella memoria difensiva, la giurisprudenza di questa Corte, a partire da Sezioni Unite n. 15295 del 2014, ritiene valida la notifica dell'impugnazione effettuata presso il procuratore della parte deceduta, qualora il decesso non sia stato formalmente dichiarato, in applicazione del principio di ultrattività del mandato.

    1.1. Ancora in via preliminare si deve rilevare l'inammissibilità per tardività del ricorso proposto dagli eredi M., che risulta notificato oltre il termine previsto dal comb. disp. artt. 370-371 c.p.c..

    2. Nel merito, il ricorso principale è infondato.

    2.1. Con il primo motivo è denunciata violazione degli artt. 1322,1323 c.c. e falsa applicazione degli artt. 1453 e 1455 c.c. e si lamenta che la Corte d'appello ha ritenuto sussistente l'inadempimento del promittente venditore C. senza individuare quale fosse il comportamento da questi dovuto.

    2. Con il secondo motivo è denunciata violazione degli artt. 1322 e 1323 c.c., falsa applicazione degli artt. 1453 e 1455 c.c., in combinato disposto con gli artt. 1380 e 1575 c.c. e si contesta elementi comprovanti l'inadempimento causa di risoluzione del contratto preliminare di compravendita. Se, come affermato dalla Corte d'appello, oggetto del contratto era la concessione di un diritto all'utilizzo del bene, "anche solo alla stregua di un accordo contrattuale", la fattispecie non poteva che ricadere nello schema della locazione, con la conseguente possibilità, per il locatore, di realizzare il comportamento dovuto mettendo la res a disposizione del conduttore.

    3. Con il terzo motivo è denunciata violazione degli artt. 1322 e 1323 c.c. e falsa applicazione degli artt. 1453 e 1455 c.c., in combinato disposto con gli artt. 1374 e 1375 c.c. e si contesta che dal contratto discendeva un obbligo di qualsiasi natura, per il promittente venditore, di dimostrare documentalmente la condizione di proprietario o titolare di diritti di godimento o, comunque, di essere legittimato a disporre dei posti auto.

    4. Con il quarto motivo è denunciata violazione degli artt. 1322 e 1323 c.c. e falsa applicazione degli artt. 1453 e 1455 c.c., in combinato disposto con l'art. 1461 c.c. e si ribadisce l'assenza dell'obbligo contrattuale di documentare la posizione proprietaria o condominiale (o assimilabile) in capo al promittente venditore, di modo che neppure poteva configurarsi un effetto risolutivo come conseguenza della mancata ostensione della documentazione, nè si era prodotto un aggravamento della condizione patrimoniale del promittente venditore tale da giustificare la sospensione della controprestazione da parte del promissario acquirente.

    5. Con il quinto motivo è denunciata violazione degli artt. 1322 e 1323 c.c., falsa applicazione degli artt. 1453 e 1455 c.c., combinato disposto con gli artt. 1479 e 1481 c.c. e si contesta che la Corte d'appello non aveva tenuto conto che il promissario acquirente era a conoscenza che la controparte non aveva titoli ostensibili rispetto al bene.

    6. Le doglianze, che possono essere esaminate congiuntamente poichè criticano la ricostruzione del contenuto del contratto e la valutazione dell'inadempimento del promittente venditore, risultano prive di fondamento.

    6.1. La Corte d'appello, con ragionamento congruo e immune dai vizi di violazione di legge denunciati dal ricorrente, ha osservato che, pacifica la circostanza che al momento della sottoscrizione del preliminare era stato chiarito che i posti auto non erano oggetto di trasferimento in proprietà, essendo il promittente venditore titolare del solo diritto di uso, l'inadempimento lamentato dal promissario acquirente non riguardava il trasferimento della proprietà dei posti auto neppure promessa - ma, appunto, l'uso esclusivo degli stessi.

    Secondo la ricostruzione della Corte d'appello, l'intenzione comune della parti di assicurare all'acquirente dell'immobile la disponibilità in via esclusiva di due posti auto emergeva dal comportamento antecedente al preliminare (contenuto della proposta), coevo al preliminare (corrispettivo invariato nonostante il chiarimento che, diversamente da quanto indicato nella proposta, non sarebbe stata trasferita la proprietà dei posti auto), e successivo al preliminare (lettere di sollecito del M. per ottenere la documentazione relativa all'uso dei posti auto). In tale contesto, dopo che il promittente venditore aveva infine consegnato al promissario acquirente il documento "regolamento condominiale" che avrebbe dovuto assicurare la disponibilità dei due posti auto, il documento era risultato privo di requisiti formali e sostanziali, e in ciò si era concretato l'inadempimento del promittente venditore che giustificava il recesso della controparte.

    6.2. Conseguenziale alla ricostruzione del contenuto del contratto è la conclusione cui è giunta la Corte d'appello sotto il profilo della valutazione dell'inadempimento contrattuale del promittente venditore. La già rilevata assenza di errori logici e giuridici comporta l'insindacabilità dell'apprezzamento in fatto, essendo peraltro evidente l'alterazione della "complessiva struttura causale del concreto contratto" per effetto della indimostrata disponibilità dei posti auto.

    6.3. Risulta inammissibile la doglianza proposta con il quinto motivo, che assume l'applicabilità al caso di specie della disciplina della vendita di cosa altrui. Si tratta di prospettazione nuova, che non è stata trattata nella sentenza d'appello, e il ricorrente non dimostra di averla utilmente dedotta nel giudizio di merito (ex plurimis, Cass. 18/10/2013, n. 23675).

    7. Con il sesto motivo è denunciata falsa applicazione dell'art. 1385 c.c. e si contesta la sussunzione della fattispecie concreta nel paradigma dell'istituto del recesso.

    8. Con il settimo motivo è denunciata violazione dell'art. 1362 c.c., in combinato disposto con l'art. 1324 c.c. e si contesta l'interpretazione della dichiarazione resa dal promissario acquirente in termini di recesso, che la Corte d'appello avrebbe operato disattendendo il criterio del tenore letterale della dichiarazione, senza indicare il criterio utilizzato.

    9. Le doglianze, che si risolvono entrambe nella censura dell'attività interpretativa svolta dalla Corte di merito, sono infondate.

    9.1. La lettera inviata dal promissario acquirente in data 3 ottobre 2003, il cui testo è riportato nel ricorso, è stata interpretata dalla Corte d'appello come espressione della volontà di recedere dal preliminare a fronte dell'inadempimento del promittente venditore, che la stessa Corte ha poi ritenuto di non scarsa importanza nell'economia negoziale, così legittimando il recesso (ex plurimis, Cass. 13/01/2012, n. 409; Cass. 06/09/2011, n. 18266). Non costituivano ostacolo a tale interpretazione nè la mancata formulazione della richiesta di restituzione della caparra nè l'uso del verbo "risolvere" in luogo di "recedere", non essendo richieste formule sacramentali per manifestare l'intenzione di sciogliere il vincolo avvalendosi lo strumento previsto dall'art. 1385 c.c., strumento riconducibile al fenomeno risolutivo, al quale lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall'inadempimento di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione ex tunc degli effetti del contratto.

    10. Il ricorso incidentale proposto da M.J. A. è infondato.

    10.1. Con il primo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione dell'art. 1755 c.c. e si contesta l'esistenza del diritto dell'agenzia di mediazione alla provvigione, sul rilievo che l'affare concluso non corrispondeva a quello voluto dalle parti, come del resto la Corte d'appello aveva riconosciuto, affermando che la volontà del promissario acquirente era diretta all'acquisto dell'appartamento e dei due posti auto.

    10.2. La doglianza è infondata.

    Secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte, la stipula del contratto preliminare fa sorgere il diritto alla provvigione a favore del mediatore in quanto integra il presupposto della conclusione dell'affare, previsto dall'art. 1755 c.c., da intendersi nel senso della costituzione di un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione o risoluzione del contratto stesso (ex plurimis, Cass. 19/12/2013, n. 28456; Cass. 09/06/2009, n. 13260), come nella specie accaduto con l'esercizio del diritto di recesso da parte del promissario acquirente.

    11. Con il secondo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione degli artt. 1759 e 1176 c.c. e si contesta che la Corte d'appello, pur avendo ricostruito nel dettaglio la vicenda, individuando tutti gli elementi dai quali sarebbe emersa la responsabilità dell'agenzia di mediazione, non ne abbia tratto le conseguenze.

    12. Con il terzo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione dell'art. 1453 c.c. e si contesta che la Corte d'appello, a fronte del comportamento negligente dell'agenzia di mediazione, non ha accolto la domanda del M. e non ha dichiarato il grave inadempimento della stessa con condanna a restituire quanto ricevuto a titolo di provvigione

    12.1. Le doglianze, da esaminare congiuntamente per l'evidente connessione, sono inammissibili.

    La ricorrente incidentale muove da un presupposto indimostrato, e cioè che l'agenzia di mediazione avrebbe colpevolmente ignorato ovvero dolosamente taciuto l'intrasferibilità dei posti auto. Diversamente, la dettagliata ricostruzione della vicenda negoziale, che ha portato all'accoglimento della domanda proposta dal dante causa della ricorrente incidentale, ha fatto escludere alla Corte d'appello il diritto alla restituzione della provvigione, e tale valutazione non integra la denunciata violazione di legge, risolvendosi in un apprezzamento delle risultanze processuali che avrebbe potuto semmai essere censurato per vizio di motivazione, entro il paradigma delineato dall'art. 360 c.p.c., n. 5.

    13. Il rigetto dei ricorsi principale e incidentale e la declaratoria di inammissibilità del ricorso incidentale degli eredi M. giustifica la compensazione delle spese di lite del giudizio di cassazione, mentre sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato a carico di tutte le parti.

  • PQM

    P.Q.M.

    La Corte rigetta il ricorso principale e il ricorso incidentale di M.J. A., dichiara inammissibile il ricorso incidentale degli eredi M. e dichiara compensate le spese del presente giudizio.

    Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico di tutte le parti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.

    Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 7 marzo 2018.

    Depositato in Cancelleria il 13 settembre 2018

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